Assemblea condominiale: convocazione, quorum, deleghe e impugnazioni

Quando una delibera è valida e quando si può contestare: convocazione, costituzione, maggioranze, limiti alle deleghe e i termini per impugnare. Guida pratica per condòmini.

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L’assemblea è l’unico luogo in cui un condominio decide. È anche il luogo in cui si commettono la maggior parte degli errori che poi finiscono davanti a un giudice. Quasi sempre si tratta di errori di forma — e la forma, qui, è sostanza.

La convocazione

L’avviso deve arrivare a ogni avente diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, e deve essere trasmesso con un mezzo che ne dia prova: raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano (art. 66 disp. att. c.c.).

Una e-mail ordinaria o un messaggio nel gruppo del palazzo non bastano. Sono comodi, ma non provano nulla.

L’avviso deve indicare luogo, data, ora e — soprattutto — l’ordine del giorno, formulato in modo comprensibile e specifico. Un punto generico del tipo “varie ed eventuali” non consente di deliberare validamente: serve a discutere, non a decidere. Molte delibere cadono esattamente qui.

L’omessa convocazione anche di un solo condòmino rende la delibera annullabile su iniziativa dell’interessato.

I quorum: costituzione e deliberazione

Sono due cose diverse, e confonderle è l’errore più comune.

Per costituire l’assemblea (cioè per poterla aprire):

• prima convocazione: partecipazione di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio;
• seconda convocazione: un terzo dei partecipanti e un terzo del valore.

Per deliberare validamente, in via ordinaria:

• prima convocazione: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi;
• seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 333 millesimi.

Per le delibere più impegnative — lavori di notevole entità, innovazioni, nomina e revoca dell’amministratore in certi casi, liti attive e passive — la legge richiede maggioranze rafforzate.

Alcune decisioni richiedono invece l’unanimità: tra le più frequenti, quelle che incidono sui diritti individuali dei condòmini o modificano le tabelle millesimali in assenza dei presupposti di legge.

Le deleghe: attenzione al limite

Chi non può partecipare può farsi rappresentare, ma con due paletti rilevanti:

• la delega deve essere scritta;
• nei condomini con più di venti condòmini, ciascun delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e un quinto del valore proporzionale (art. 67 disp. att. c.c.).

E soprattutto: l’amministratore non può ricevere deleghe. Se lo fa, la delibera è viziata.

Nel condominio parziale o nelle situazioni di comproprietà di una singola unità, i comproprietari devono esprimere un unico voto tramite un rappresentante.

Il verbale

Il verbale non è un riassunto: è la prova di ciò che è stato deliberato. Deve indicare i presenti con i rispettivi millesimi, gli assenti, le deleghe, e per ogni punto il risultato della votazione con l’indicazione nominativa di favorevoli, contrari e astenuti e dei relativi millesimi.

Un verbale che dice “approvato a maggioranza” senza dettagliare i voti rende impossibile verificare il raggiungimento del quorum — ed è, di per sé, un buon argomento per chi vuole impugnare.

Impugnare una delibera: i termini

Qui la distinzione è decisiva.

Delibere annullabili (vizi di procedura: convocazione irregolare, quorum non raggiunto, ordine del giorno inadeguato). Possono essere impugnate dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti entro trenta giorni, che decorrono:

• dalla data della delibera, per dissenzienti e astenuti;
• dalla data di comunicazione del verbale, per gli assenti.

Trenta giorni passano in fretta: è un termine di decadenza, e chi lo lascia scadere non ha più rimedi.

Delibere nulle (oggetto impossibile o illecito, lesione di diritti individuali, materie estranee alle competenze dell’assemblea). Possono essere fatte valere da chiunque vi abbia interesse, senza limiti di tempo, anche da chi ha votato a favore.

Un passaggio da non dimenticare: prima di andare in giudizio è richiesto il tentativo di mediazione, obbligatorio in materia condominiale.

Tre regole pratiche per il condòmino

1. Vai in assemblea. Il potere, in condominio, ce l’ha chi si presenta: le maggioranze si calcolano sugli intervenuti.
2. Fai mettere a verbale il tuo dissenso. Chi vota contro e lo fa risultare conserva i propri diritti — a partire da quello di impugnare, e, nelle liti, di non rispondere per certe spese.
3. Chiedi i documenti prima, non dopo. Hai diritto di consultare la documentazione e di estrarne copia a tue spese. Un’assemblea preparata dura la metà e decide il doppio.

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Le informazioni contenute in questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono un parere professionale sul caso concreto.

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