Il condòmino che non paga: cosa può fare davvero l’amministratore

Decreto ingiuntivo, sospensione dei servizi, responsabilità degli altri condòmini verso i fornitori: come funziona la morosità condominiale e come si previene.

---

La morosità è il problema che avvelena più assemblee di qualunque altro, perché tocca un nervo scoperto: chi paga puntualmente si sente, giustamente, preso in giro.

Vediamo cosa prevede la legge — e cosa invece è leggenda da pianerottolo.

L’amministratore è obbligato ad agire

Non è una facoltà. L’amministratore è tenuto a riscuotere i contributi e ad agire per il recupero delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è compreso, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea (art. 1129, c. 9, c.c.).

Un amministratore che lascia correre non sta facendo un favore a nessuno: sta accumulando un buco che, prima o poi, verrà chiesto agli altri.

Il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo

Sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante l’eventuale opposizione (art. 63 disp. att. c.c.).

È uno strumento rapido ed efficace: non richiede di dimostrare nel merito la fondatezza di ogni singola voce, ma solo l’esistenza di un riparto regolarmente approvato. È anche il motivo per cui vale la pena curare la regolarità formale delle delibere: un riparto viziato indebolisce il recupero.

La sospensione dei servizi comuni

L’amministratore può sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, in caso di mora nel pagamento protratta per oltre un semestre (art. 63, c. 3, disp. att. c.c.).

Attenzione a tre punti:

• “Suscettibili di godimento separato” significa che il servizio deve poter essere interrotto per il singolo senza danneggiare gli altri: tipicamente il riscaldamento centralizzato con contabilizzazione.
• Non rientrano i servizi essenziali e i beni strutturali: non si può murare un portone, né impedire l’accesso all’appartamento.
• Sull’interruzione dell’acqua la giurisprudenza è restrittiva, per il carattere primario del bene: è un terreno su cui muoversi con estrema prudenza e mai senza assistenza legale.

E i fornitori? Il punto che i condòmini virtuosi devono conoscere

Il creditore del condominio (l’impresa, il fornitore) deve escutere prima i condòmini morosi. Solo dopo aver infruttuosamente tentato il recupero nei loro confronti può rivolgersi ai condòmini in regola, ciascuno nei limiti della propria quota millesimale (art. 63, c. 2, disp. att. c.c.).

Per questo l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori che ne facciano richiesta i dati dei condòmini morosi. Non è una vendetta: è un obbligo di legge, ed è ciò che protegge chi paga.

Va detto con chiarezza: l’obbligazione dei condòmini verso i terzi è parziaria, non solidale. Nessuno può essere chiamato a coprire l’intero debito altrui — ma può essere chiamato a coprirne una parte, in proporzione ai propri millesimi, se il recupero verso i morosi fallisce.

Cosa non si può fare

• Affiggere in bacheca l’elenco dei morosi con nomi e importi. È un trattamento di dati personali non consentito in quella forma: il Garante privacy è intervenuto più volte. I dati vanno comunicati in assemblea e riportati a verbale, non esposti in luoghi accessibili a terzi.
• Escludere il moroso dall’assemblea o negargli il voto. Resta condòmino a pieno titolo.
• Applicare interessi o penali non previsti dal regolamento o da una delibera legittima.

La prevenzione vale più del recupero

Nella mia esperienza, un condominio con morosità strutturale ha quasi sempre tre problemi a monte:

1. Solleciti tardivi. Il credito che si recupera è quello aggredito entro sessanta giorni. Dopo dodici mesi, la percentuale di recupero crolla.
2. Rate calibrate male. Rate troppo alte e concentrate generano morosità anche in famiglie solvibili. Una rateizzazione realistica incassa di più.
3. Nessuna distinzione tra chi non può e chi non vuole. Con il primo si costruisce un piano di rientro scritto e monitorato. Con il secondo si va subito in decreto ingiuntivo. Trattarli allo stesso modo è l’errore più costoso.

E, sul lato dei proprietari che affittano: la morosità del vostro inquilino non è opponibile al condominio. Verso l’amministratore, il debitore restate voi.

---

Il tuo condominio ha una morosità che si trascina da anni? Si può quasi sempre recuperare più di quanto pensi. [Parliamone]([LINK CONTATTI]).

Le informazioni contenute in questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono un parere professionale sul caso concreto.

Il libro · Bookness 2026

Manuale di
sopravvivenza
condominiale

Come portare il tuo condominio da incubo a livello Svizzera. Senza impazzire e senza perdere soldi.

Come riconoscere una gestione condominiale disastrosa prima che la morosità diventi strutturale: nel libro c’è anche il test per capire in cinque minuti se il tuo stabile sta scivolando nel caos.Compra su Amazon →

Cartaceo e Kindle · incluso in Kindle Unlimited · consulenza gratuita riservata ai lettori