Spese straordinarie in condominio: chi paga, con quali maggioranze, e cosa succede se vendi
Tetto, facciata, ascensore: come si approvano le spese straordinarie, come si ripartiscono, perché il fondo lavori è obbligatorio e chi paga se l’appartamento cambia proprietario a lavori in corso.
Il rifacimento del tetto è la telefonata che nessun condòmino vuole ricevere. Ma il problema, quasi sempre, non è la spesa: è che arriva all’improvviso. Vediamo come funziona davvero.
Chi decide
Le opere di manutenzione straordinaria le decide l’assemblea, non l’amministratore. L’amministratore può ordinare autonomamente solo i lavori di carattere urgente, e ha l’obbligo di riferirne alla prima assemblea utile (art. 1135 c.c.).
Una “urgenza” è un tetto che sta cedendo o un impianto che perde gas, non un cortile da risistemare da tre anni. Su questo la giurisprudenza è severa: l’amministratore che spende senza delibera e senza urgenza rischia di doverne rispondere personalmente.
Con quali maggioranze
Sono i numeri che generano più confusione. In sintesi:
| Tipo di delibera | Maggioranza richiesta |
|---|---|
| Riparazioni straordinarie di notevole entità | Maggioranza degli intervenuti + almeno 500 millesimi (art. 1136, c. 4) |
| Innovazioni ordinarie (art. 1120, c. 1) | Maggioranza degli intervenuti + 667 millesimi |
| Innovazioni “agevolate“: sicurezza, barriere architettoniche, risparmio energetico, parcheggi (art. 1120, c. 2) | Maggioranza degli intervenuti + almeno 500 millesimi |
| Manutenzione ordinaria in seconda convocazione | Maggioranza degli intervenuti + almeno 333 millesimi |
Due precisazioni che valgono una causa. Primo: la maggioranza si calcola sugli intervenuti, non sui presenti in senso lato né sull’intero condominio. Secondo: “notevole entità” non è definito da una soglia in euro, si valuta in rapporto al valore dell’edificio e all’entità della gestione — ed è uno dei motivi più frequenti di impugnazione.
Il fondo speciale è obbligatorio
Questa è la parte che molti condomini ancora ignorano: quando l’assemblea approva opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, deve costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori (art. 1135, c. 1, n. 4). Se i pagamenti sono previsti a stati di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
Non è un formalismo: è ciò che impedisce a un cantiere di fermarsi a metà perché tre condòmini hanno smesso di versare — con l’edificio aperto, l’impresa che chiede il saldo e il condominio esposto.
La riforma in discussione in Parlamento va nella direzione di irrigidire ulteriormente questa regola, richiedendo la disponibilità integrale delle somme prima dell’avvio dei lavori.
Come si ripartisce
Regola generale: in base ai millesimi di proprietà, salvo criteri diversi previsti da un regolamento di natura contrattuale.
Le eccezioni più importanti:
- Scale e ascensore: metà in base al valore delle unità, metà in proporzione all’altezza di piano (art. 1124).
- Lastrico solare di uso esclusivo: un terzo a chi ne ha l’uso, due terzi a tutti i condòmini cui il lastrico fa da copertura (art. 1126).
- Parti che servono solo alcuni condòmini: la spesa è a carico del gruppo che ne trae utilità (art. 1123, c. 3).
Attenzione a quest’ultimo punto: è una norma inderogabile per via assembleare. Una delibera che addossa a tutti una spesa relativa a un bene che serve solo a una parte dell’edificio è impugnabile — e capita più spesso di quanto si creda.
E se vendo (o compro) a lavori deliberati?
Due piani distinti, da non confondere.
Nei rapporti tra venditore e acquirente, l’obbligo di contribuire nasce con la delibera che approva i lavori, non con l’esecuzione o con l’emissione delle rate. Chi era proprietario al momento della delibera è il debitore, salvo diverso accordo scritto nel rogito.
Nei rapporti con il condominio, invece, chi subentra è obbligato in solido con il venditore per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Il condominio, cioè, può bussare alla porta dell’acquirente — che poi si rivarrà sul venditore.
Da qui la regola pratica per chi compra: prima del rogito, chiediti sempre rilasciare dall’amministratore una dichiarazione sullo stato dei pagamenti e sulle delibere di spesa in essere. Costa nulla ed evita sorprese a quattro zeri.
Il consiglio che vale più di tutti
Il problema delle spese straordinarie non è il loro importo: è la loro imprevedibilità.
Un condominio con un piano di manutenzione pluriennale e un fondo alimentato con regolarità affronta il rifacimento della facciata come una scadenza. Un condominio che non ne ha lo affronta come una catastrofe, con le liti, le morosità e i preventivi scelti di corsa che ne conseguono.
La differenza tra i due, dopo dieci anni, si legge nel valore di mercato degli appartamenti.
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Le informazioni contenute in questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono un parere professionale sul caso concreto.
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Alessio Dott. Treccarichi
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