Infiltrazioni in condominio: chi paga i danni

Tetto, lastrico solare di uso esclusivo, terrazza a livello, balconi: come si individua il responsabile di un’infiltrazione e come si ripartiscono riparazione e risarcimento.

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L’infiltrazione è il contenzioso condominiale per eccellenza: costa poco ripararla e moltissimo litigarci. La regola per orientarsi è una sola: prima si stabilisce da dove viene l’acqua, poi si stabilisce chi paga. Farlo nell’ordine inverso è il modo più sicuro per finire in causa.

Se viene dal tetto

Il tetto è parte comune (art. 1117 c.c.). La riparazione e i danni conseguenti si ripartiscono tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà, salvo diverso criterio previsto da un regolamento contrattuale.

Vale anche se l’infiltrazione danneggia un solo appartamento, quello all’ultimo piano: il danno deriva da un bene comune, e il costo è di tutti.

Se viene dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo

È il caso più delicato, ed è regolato dall’art. 1126 c.c.: chi ha l’uso esclusivo del lastrico paga un terzo delle spese di riparazione o ricostruzione; gli altri due terzi sono a carico dei condòmini dell’edificio o della porzione a cui il lastrico fa da copertura, ripartiti tra loro in base ai millesimi.

Per i danni provocati dall’infiltrazione, le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 9449 del 2016) hanno chiarito che si applica lo stesso criterio di ripartizione, salvo che il danno derivi da una condotta specifica: se l’utilizzatore esclusivo ha omesso la manutenzione che gli competeva, o se il condominio ha ignorato segnalazioni e ha colposamente ritardato gli interventi sulle parti strutturali, la responsabilità si sposta di conseguenza.

Tradotto in pratica: la trascuratezza dimostrata sposta il conto. Ed è il motivo per cui ogni segnalazione va messa per iscritto e protocollata.

Se viene da un balcone

Qui la distinzione è tecnica ma decisiva.

• Il balcone aggettante — quello che sporge dalla facciata e non ha funzione di copertura per l’unità sottostante — è di proprietà esclusiva del titolare, che ne sostiene per intero manutenzione e danni.
• Sono invece considerati comuni gli elementi che svolgono una funzione decorativa per l’intera facciata: frontalini, rivestimenti, parapetti e cornici che caratterizzano l’estetica dell’edificio. In quel caso la spesa segue la ripartizione delle parti comuni.
• Il balcone incassato (o “a castello”), inserito nel perimetro dell’edificio e che funge da copertura per l’unità sottostante, segue la logica dell’art. 1126: chi lo usa e chi ne beneficia come copertura si dividono la spesa.

Se viene dall’appartamento del vicino

Tubo rotto, guarnizione della doccia, elettrodomestico che perde: il responsabile è il proprietario dell’unità da cui proviene l’acqua, in base all’art. 2051 c.c., che pone in capo al custode la responsabilità per i danni cagionati dalla cosa in custodia.

Il condominio, in questo caso, non c’entra nulla — e l’amministratore non ha titolo per intervenire nel merito. Può, e dovrebbe, mettere le parti in contatto e agevolare l’accertamento tecnico.

Cosa fare, in ordine

1. Documenta subito. Foto datate, video, misurazioni dell’umidità se possibile.
2. Comunica per iscritto all’amministratore e, se identificato, al proprietario dell’unità sospetta. Raccomandata o PEC: la data di segnalazione è l’elemento che pesa di più in una futura discussione sulla responsabilità.
3. Attiva le assicurazioni. Quasi tutti i condomini hanno una polizza globale fabbricati con garanzia acqua condotta e responsabilità civile; la maggior parte dei privati ha una polizza casa. Denuncia in entrambe le direzioni entro i termini di polizza — di solito brevissimi.
4. Fai accertare la causa da un tecnico, prima di ogni ripristino. Rifare l’intonaco senza aver individuato l’origine significa pagare due volte e perdere le prove.
5. Ripristina solo dopo aver messo tutte le parti in condizione di verificare.

L’errore che vedo più spesso

Aspettare. “Vediamo se torna a piovere”, “aspettiamo l’assemblea di primavera”.

L’acqua non aspetta: una macchia di umidità diventa distacco di intonaco, poi corrosione dei ferri, poi un intervento strutturale che costa venti volte tanto. E, sul piano della responsabilità, ogni mese di inerzia documentata sposta il conto verso chi è stato inerte.

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Le informazioni contenute in questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono un parere professionale sul caso concreto.

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