Proprietario o inquilino: chi paga cosa in condominio

Ascensore, riscaldamento, pulizie, compenso dell’amministratore, caldaia: la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore spiegata voce per voce, con il criterio per orientarsi anche nei casi dubbi.

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È in assoluto la domanda che ricevo più spesso, da entrambe le parti. E quasi sempre nasce dallo stesso equivoco: si cerca un elenco, quando in realtà esiste un principio.

Il principio, in una riga

Il conduttore paga l’uso, il proprietario paga il bene.

Tutto ciò che serve a far funzionare l’edificio giorno per giorno — consumi, pulizie, piccola manutenzione, servizi — è a carico di chi abita. Tutto ciò che riguarda la conservazione, la sostituzione e il miglioramento della struttura resta a carico di chi la possiede.

Questo principio ha una base normativa precisa: l’art. 1576 del Codice civile, che pone in capo al locatore le riparazioni necessarie tranne quelle di piccola manutenzione, e l’art. 9 della legge 392/1978, che elenca gli oneri accessori a carico del conduttore.

Voce per voce

Riscaldamento e condizionamento centralizzati
Il consumo è dell’inquilino. Anche l’ordinaria manutenzione dell’impianto e la pulizia annuale sono sue. La sostituzione della caldaia, il rifacimento della centrale termica, la messa a norma dell’impianto sono del proprietario.

Ascensore
Consumo elettrico, manutenzione ordinaria, verifiche periodiche: inquilino. Sostituzione dell’impianto, adeguamenti normativi, installazione ex novo: proprietario.

Pulizia delle parti comuni
A carico dell’inquilino, sia che si tratti di un’impresa sia di un portiere.

Portierato
Storicamente ripartito in misura prevalente sul conduttore e in misura minore sul locatore, secondo la proporzione fissata dalle tabelle di riferimento in uso (Confedilizia e sindacati inquilini). Vale la pena scriverlo nel contratto per evitare discussioni.

Acqua, luce delle scale, spurghi, disinfestazione
Inquilino.

Compenso dell’amministratore
Proprietario. È un costo della gestione del bene, non del suo utilizzo.

Assicurazione del fabbricato
Proprietario.

Manutenzione straordinaria, facciate, tetto, cortile, impianti da rifare
Proprietario, sempre.

Piccole riparazioni interne all’appartamento
Inquilino, quando derivano dall’uso: guarnizioni, silicone, lampadine, piccoli interventi idraulici. Il confine con la riparazione “necessaria” è il punto in cui nascono più liti: è il motivo per cui conviene definirlo nel contratto con una soglia di importo.

Chi risponde verso il condominio?

Qui la risposta è netta e sorprende molti inquilini: il condominio ha un solo interlocutore, il proprietario.

Se l’inquilino non versa la sua quota, l’amministratore non può agire contro di lui: agisce contro il proprietario, che resta il condòmino a tutti gli effetti. Sarà poi il proprietario a rivalersi sul conduttore, eventualmente fino allo sfratto per morosità se il contratto lo consente.

Tradotto: se affitti, la morosità del tuo inquilino resta un tuo problema. Un motivo in più per selezionare bene chi entra in casa.

E in assemblea, chi vota?

Il diritto di voto spetta di regola al proprietario. L’inquilino ha però voto proprio nelle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione del riscaldamento e del condizionamento, ai sensi dell’art. 10 della legge 392/1978, e ha diritto di intervenire — senza voto — sulle delibere relative alle innovazioni dei servizi comuni.

Nella pratica: se in assemblea si discute della temperatura e degli orari dell’impianto, l’inquilino c’è e conta. Se si discute del rifacimento del tetto, decide chi paga.

Tre consigli pratici

1. Allega al contratto la tabella di ripartizione degli oneri accessori. Costa cinque minuti e previene il novanta per cento delle discussioni.
2. Manda all’inquilino il riparto ogni anno, con il dettaglio delle voci. L’art. 9 della legge 392/78 gli dà comunque diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, oltre alla possibilità di prendere visione dei documenti giustificativi.
3. Non usare il condominio come arbitro. L’amministratore non è parte del rapporto di locazione e non ha titolo per dirimere le vostre controversie: può fornire i dati, non decidere chi ha ragione.

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Hai un dubbio su una voce specifica del riparto? [Scrivimi]([LINK CONTATTI]): se la domanda è ricorrente, finisce in un prossimo articolo.

Le informazioni contenute in questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono un parere professionale sul caso concreto.

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